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两会引导房地产市场走向房地产

发布时间:2020-07-06 07:59:50 编辑:笔名

两会引导房地产市场走向_房地产

目前,市场上的购房热情还是颇高。 两会即将结束,其中关于房地产业的部分基本完成。温总理在工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确,即"促进房地产市场稳定健康发展","稳定"成为房地产市场的第一要义。"稳定市场信心和预期,稳定房地产投资"。同时,两会上代表们就房地产问题也有精彩的思想碰撞,而两会后房地产政策的走向也值得关注。 报告解读 大力发展保障性住房 总理在工作报告中,明确了对保障性住房的支持。"加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排430亿元,用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点,把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。" 专家解读 国务院参事、着名经济学家任玉岭:理解的住房政策首先要理解住房对社会来说的根本属性问题、住房政策的目标是什么。住房本身兼有重要的社会保障性,不仅是经济问题,更重要的是社会问题、民生问题、政治问题。最大程度地实现"住有所居",社会才能安定和谐,古今中外概莫能免。目前住房市场的基本问题是房价脱离了大多数居民的购买能力,推动房价上涨的已不仅仅是城市化的刚性需求。事实上,国内外的热钱和开发商的人为炒作共同参与了房价推高的过程。最终,市场化并没有完全解决老百姓特别是新市民的住房问题,无论从面积和价格来说,老百姓能买得起的房子市场供应太少,市场供应的房子也因价格过高面临滞销的局面。 总理关于促进房地产市场稳定健康发展的报告内容大部分谈的是保障性住房、棚户区改造、林区工人住房及小户型低价位住房的落实,说明完全明白目前市场面临的根本问题、十分关注"住有所居"的民生大事。房地产政策首先是要保障大多数人的住房需要,然后才是拉动经济增长的问题。加大廉租房的投资和棚户区的改造、加大广大群众可承受住房的建设力度、理顺限价房的价格,只有低价房投放市场力度加大,房价走高的趋势才能有效逆转,市场也会马上活跃起来。在这方面,沈阳市的情况可供参照。沈阳的房价目前基本控制在5000元以内,就是因为当地十分重视棚户区的改造,大量低价房的问世有效抑制了商品房价炒作的空间。只要解决了有效供应问题,房地产对大约64个行业的拉动自然就会体现出来。 报告只字不提房价,但政策招招都在促使房价理性回归,这才是政策最高明之处。如此,三年后房地产将最终形成保障性住房、商品房和租赁房的多元化体系,有理由相信,对居民购买力和内需形成极大"挤出效应"的房价将不再成为我们这个时代的困惑。 二套房贷并未完全放开 总理在工作报告中也没有忽略商品房,报告中称"对符合条件的第二套普通自住房购买者,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。" 点评 温总理报告一结束,很多人就开始猜测官方正式放开了二套房贷,这其中存在对政策的某些误读。为此,中国银监会主席刘明康表示,并没有完全放开二套房贷,住房抵押贷款风险始终存在,所以要加强管理。"总理报告中所说的二套房是指普通自住型二套房。" 实际上,去年12月国务院出台的相关文件已经明确,已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。也就是说,总理的报告关于"二套房贷"的陈述,与之前出台的政策并无大的改变。 由此,我们可以发现总理报告中的又一个亮点。即无论出台什么政策,都是立足与降低居民房地产消费成本,立足于消费而非投资。无论是税费的减免,还是有条件的放开二套房贷,加大中小套型、中低价位普通商品房建设,都是立足于降低居民房地产消费的成本,立足于消费,而不是去炒房地产,去救开发商。这意味着,我国房地产市场从政策而言,将实现从投资型向消费型的转变。 加大对中小套型的支持 总理在工作报告中提到,要"促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。" 点评 关于取消"90/70"政策的问题,一直为开发商所诟病,认为这种硬性规定不利于住宅产品的丰富性。但是,众所周知,在没有这个政策规定前,小户型一直是开发商不喜欢做的产品,户型越做越大。原因还是利益问题。大户型更容易做成高档产品,高档产品利润高这是众所周知的。但是房子大,老百姓买不起也是事实。随着"90/70"政策的不断深化和落实,小户型产品才逐渐增多。尽管增多,可是小户型产品依然是楼市销售量的保证。因此,依然对这类房屋加大支持,促进住房消费。因此,尽管胡褒森在其提案中提到要取消"90/70"限制,这在短期内是不可能实现,只会按照当地的情况,有条件地放开,完全取消不可能。的政策还是以满足大多数人的居住消费为目的。现在,市场上对于普通住宅的需求仍然很大。3月7日,随搜房组织的看房团去看项目,当天报名参加看房团的共有7000多人,再次创下了搜房卡会员看房的新高。同时,搜房推出了第二批总额为1亿元的购房消费券,在看房现场派发,申领者非常踊跃。由此可以看出,楼市的需求还是客观存在的。 日前,北京市市长也表示目前北京在抓好保障性住房建设的同时,将极力调整房地产市场结构,在开发商建设分配自住改善型住宅时,从土地等多方面予以支持,争取由高中低档房组成的房地产格局,针对每一个部分,将分别采取不同的态度和措施,引导开发企业重点建设每6000元/平方米到8000元/平方米的中档房。 加快发展二手房市场 总理的报告中,也关注到了二手房市场,成为报告中的又一亮点。报告中称:"加快发展二手房市场和住房租赁市场,鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。继续整顿房地产,规范交易行为。""对住房转让环节营业税,按不同年限实行有区别的税收减免政策。""积极发展公共租赁住房。" 点评 这意味着,在政策层面从未得到垂青的住房租赁市场将正式撬动,这将在一定程度上降低我国住房的自有率,进一步促进房价的合理回落。事实上,二手房在促进楼市销售上已经起到了越来越大的作用。2月份,二手房成交量甚至超过了一手房。 由此可以看出,在世界金融危机的影响下,人们更愿意选择看得见摸得着的二手房来购买,从而减少购房风险,并且能即买即住。在对于转让环节的税收有所减免后,更是大大刺激了二手房的销售量,刺激了广大购房人的购房热情。不过,由于二手房市场目前还不是很规范,屡屡发生一些诸如中介捐款逃逸的事情,因此,整顿二手房市场秩序,规范交易行为,才能使得房子流转起来,才能促进市场健康发展。 加强对改善型房的信贷支持 总理在工作报告中表示,"落实好支持居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。"改善型房也从此成为了楼市又一热点。 专家解读 全国工商联房地产商会会长聂梅生:二套房当中分两部分,一部分是属于自住性的改善型房,这部分是属于消费范围之内的,也就是属于民生范围之内的。但是二套房不仅仅如此,二套房当中有很大一部分是属于投资性的,甚至于还有投机性炒房的这部分。所以这一次从民生角度出发,如果二套房当中的改善型房的二套房贷能松绑,就将释放很大的市场需求。因为要看到我们中国现在持有的住房当中,有很多年代已经很久远,而且质量非常糟糕,有很多节能、保温都是非常差。所以即便是自住性的,也有改善居住条件的要求,所以释放这一部分人的需求,是当前非常必要的。 选择购买改善型房的这部分人买房子还是为了自住,而不是投资。因此,也成为政策支持的一种类型。事实上,这类人也不少,因此其蕴藏着巨大的购买力。某些地段、配套、环境都比较好的三居室,成为改善性住房者的首选。 目前,市场上的购房热情还是颇高。 政策走势 房价还要调整一段时间 2008年,受国际金融危机及国内经济回调的影响,住房销售低迷,房价涨势逐步回落,房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。2009年,部分楼盘的较高房价仍有一定下行空间。随着房价的合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。近几个月交易量明显上升,可以看到,楼市也日趋成熟。在今后的走势中,楼市出现局部涨跌的可能性较大。这当中,房价的升降不光缘于地段,而是开发商实力、服务水平、房屋质量和档次、社区配套种种因素综合作用的结果。两会后,中国楼市的市场化程度将进一步加深,洗牌加速,大项目挺立不倒,粗糙制作的小项目则难抗压力,市场亦不会出现像去年和前年一样全盘涨落的绝对化状况,对于今年买房的消费者来说,其选房的眼光也会是仁者见仁智者见智了,不会出现买了必赚,或买了必赔的状况。 2008年下半年,国家连续五次降低贷款利息。据银行计算,按等额本息还款方式的按揭贷款,以上两项因素使月还款额节约18%左右。10月份,财政部、税务局决定购买90平方米以下的普通住房契税按1%收取,使购房成本降低了2%以上。同时,对个人购买和出售住房暂免印花税,出售住房暂免征收土地增值税,对出售普通住房给予营业税的优惠,降低了二手房的交易成本。一旦房价调整到位,将会出现反弹。从较长时间看,住房价格仍然是稳步上升的趋势。随着经济适用房和限价房大量入市,下半年市场成交量将出现趋稳的迹象。 北京大学房地产研究所所长陈国强表示:未来房价大幅波动的可能性不大,更多的楼盘、开发企业将会采取更理性务实的手段来刺激销售,价格的调整将会以温和的方式来表现,但调整行情仍会持续一段时间。也有观点认为:刺激房地产的政策已经出得差不多了,进一步出台新政的空间已经不大。因此,两会后可能有更多的开发商放弃观望而加大降价促销的力度,更多地区、更多楼盘可能加入到降价阵营。 行业洗牌加剧 有专家认为,楼市商品房、二手房和保障性住房将创造三分天下的局面。陈国强预测,明年房地产行业将会加速整合,行业"洗牌"速度会加剧。同时,许多房企会调整其包括产品结构、业务结构等在内的核心经营策略。许多企业会向商业地产、工业地产、旅游地产等持有型地产转型,同时,二、三线城市成为房地产企业的发展重点区域。此外,房企将会调整自己的管理模式,加强成本控制和信息化管理程度。 亚豪机构副总经理王英男表示:2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目,如果市场销量仍未复苏,一旦部分开发企业资金链断裂,将可能出现大面积低价抛售的现象,加重市场悲观预期,市场仍会处于相持阶段,短期内难以迅速回暖。 许家印在全国政协会议开幕式现场抛出重磅言论:"房地产企业的利润不应该超过5%才是合理的。"根据许家印在两会上提出的建议,虽然房地产是高投入、高风险的资金密集型行业,但利润也应控制在合理的区间,建议国家控制企业利润在一个合理的区间,一旦企业利润超过合理区间,国家将特别加大税收征缴额度。 2009年还有多少政策空间 有观点认为,目前对于购房者而言,政策环境已非常宽松了,而能够进一步刺激个人消费需求的政策空间其实已不多。可能的预计还会进一步降息,进一步降低首付比例、放宽二套房贷政策、购房入户、所得税返还等。 中央在两会上的态度和去年10月底以来的态度并没有发生太多改变,中央的重点依然在保障性住房方面,普通商品房只是适度、有条件地松绑。全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼说,应该把这部分财政资金倾斜到老百姓的房租上,要多建廉租房,提供廉租房的补贴。在廉租房基础上提倡零租房,就是不要房租。这主要是针对特别困难的群众,"要下这个决心"。 据悉,今年中央还将进一步出台稳定楼市政策。央行正拟定房地产投资信托基金工作方案,拓宽房地产融资渠道。 财政部则表示,将适时出台房地产税收新政。2008年,中央三次调整了房地产相关的税收政策,其中包括为鼓励普通住房消费、减免二手房交易环节税费等政策。财政部税政司副司长王晓华近期表示,这些房地产税收优惠政策效果的显现会有一定的滞后性。2009年是否出台新的税费政策,要视情况而定,如果执行效果较好会延续这些政策;如果执行效果不好,可能会考虑进一步出台新的财税政策措施。 本报张蓓 两会焦点 房价见底了? ■正方观点:不少地产商卖的已经是成本价;拿地价格太高,房价很难再降。 代表:祈福集团董事长彭磷基 "再低怎么卖呀?我看都很难降了吧!有些项目甚至比成本价还低一点,市场不好的时候还是要卖,需要流转的资金比较大,这也是正常的"。 ■反方观点:大城市的房价畸高是事实,房价还有很大下调空间。 代表:中山大学企业与市场研究中心主任毛蕴诗、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继民 毛蕴诗:"对于生活在北京、上海、杭州等地的大多数工薪阶层来说,以目前的价格,就算不吃不喝工作上几十年,也未必能买得起市区内的一套住房。" 蔡继民:"不能给房地产商一个信念,因为要考虑金融安全不会不管开发商。应该给开发商一个信号,不差钱,你爱降不降。要推出新的土地政策、新的房源。如果不完全依靠土地获得财政收入,开发商不降房价就是等死。" 预售制应取消? ■正方观点:预售制降低了房地产入行门槛,为"空手套白狼"提供了便利,屡屡发生纠纷,严重侵害了消费者权益,所以,必须取消。 代表:民革中央 目前取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。 ■反方观点:预售制虽然是阶段性制度,但目前还不到取消的时候。现在取消预售制,反而会助推房价 代表:中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰 陈云峰:如果取消该制度,完全按照现房来销售的话,市场至少在一年左右出现供不应求的局面,反而会助推房价。 附:新浪调查:93.4%的友支持取消商品预售制,仅有5.8%的友反对。 停建经适两限房? ■正方观点:经济适用房初衷虽好,但在这么多年的执行中问题重重,已经严重背离了初衷。 代表:蔡继明 在经济适用房和两限房的建设过程中出现了许多问题。大量经济适用房被分配到一些高收入人手中。而经济适用房在建设过程中占用了大量公共财政的资金。公共财政的这笔钱本应用于解决社会最弱势群体的住房需求。 ■反方观点:虽然经济适用房和两限房不是解决基本住房保障的最佳办法,但是对于满足中间人群的住房需求无疑是很好的选择,而且有助于平抑房价。 代表:国家财政部部长谢旭人 今年要大力支持保障性安居工程的实施。今年中央财政安排保障性安居工程建设资金以及补助资金493亿元,比上年增长171%,翻了一番多。要加大对廉租住房的建设,以及棚户区改造的投入。 该不该救市? ■正方观点:房地产行业的持续衰退已经影响到国家投资拉动和扩大内需的大政策,所以房地产行业需要重建房地产市场信心,并获得进一步的政策支持。 代表:房地产商会 各级纷纷出台的各种刺激政策,虽然在一定程度上解决了短期的市场问题,但是却没有从根本上消除影响房地产业健康、稳定安全运行的制度障碍。提出降低房地产税收,以降低市场交易成本,振兴交易量;适时调整或取消土地增值税;改革土地招拍挂制度;拓宽商业地产融资渠道,尽快开放REITs通道的政策建议。 ■反方观点 代表:全国政协委员、广州星河湾控股集团董事长黄文仔 房地产其实不需要救,多少中小企业没钱过日子,他们贷款贷不到,他们的困难才是真正的困难。反过来说,房地产开发商资金链断裂,有些是拼命圈地造成的。如果一个房地产企业无限制地扩张,买地、买地再买地,你给多少钱都不够。那些无限的放大投资规模、无限圈地的地产企业不需要拯救。

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