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全国冻资600万杭州楼市猪年第一摇为何门槛这

发布时间:2020-07-06 13:11:49 编辑:笔名

冻资600万!杭州楼市猪年第一摇,为何门槛这么高?

透过现象看本质 来源:层楼

春节刚过,猪年首摇,就这么猝不及防地来了!

昨天,钱江新城东翼的金隅中铁诺德·都会森林,和临平东湖的九龙仓君廷,双双启动登记。

尤其都会森林高达600万的冻资门槛,对尚处于农历新年氛围下的楼市,仿若一记惊雷,瞬间引发关注。

很多人,都在等待最终登记人数,以佐证自己的新年楼市预测。

一旦流摇,看空派便可大肆鼓吹:楼市凉凉;若实现摇号,看多派则又多了一份支撑。

但仅从目前这两个楼盘看,双方恐怕都要失望。

因为不论流摇与否,都会森林和君廷,或许都难以代表杭州楼市的开年局势。

PART 1

两个楼盘中,都会森林的话题性,显然更高。

销售公示方案里写着,项目本次加推4、10、12号三幢楼,共计367套房源。

其中,约124㎡46套、约143㎡138套、约150㎡92套、约164㎡46套,约189㎡45套,均价59032元/㎡(含5000元/㎡装修)。

从推盘房源量看,比之前两次开盘都要多。

往日为了图方便,开发商大多采取线上登记方式。首开及加推,都会森林也是如此,但这次不同,直接选择售楼处现场登记。

现场登记的一大好处,就是楼盘火不火肉眼可见。昨天是第一天,我们特地去现场看了看。

正月还未结束,街道上别说行人,就连过往车辆也不多。

面朝钱潮路的都会森林售楼处,倒一直有人进进出出。昨天下午1点多,售楼处旁的小型停车场内,十来个停车位停满了车。浙A车牌居多,也有少量沪A、浙H车牌。

“我们再去看看其他楼盘,比较一下哪个更合适。”还没踏进售楼处,迎面出来一家三口,嘴里念叨着,看样子刚看完样板房。

虽下着绵绵细雨,到访客户量比想象中要多。

据现场观察,半小时左右,先后来了五六拨购房者——有的是夫妻俩,有的带着亲戚,也有推着婴儿车,带着不满1岁的宝宝一起来看房。

“我们是首套,只买得起124㎡户型,总价承受力600多万。”现场一对温州年轻夫妻表示,年前首开金茂府没摇中,现在就怕小户型买不到,毕竟房源不多。

作为猪年首个登记盘,除了到访意向客户,我们还看到了一些电视台、络媒体同行,想从现场窥探开年楼市动态。

PART 2

都会森林之所以成为时下热门话题,主要有三方面因素:

第一,600万的验资门槛。

摇号近10个月以来,大多开发商根据首套、二套、全款划定3档验资标准。去年底以来,部分楼盘甚至无验资要求。

都会森林虽是焦点楼盘,但远没有“一房难求”,这次验资却统一要求600万。难怪不少购房者直呼:这根本是不想让人去摇号啊。

的确,房子主流总价万,600万验资相当于总房款7成及以上,首套客户哪有这么多钱。

我翻查了都会森林之前的摇号记录,首开验资分别要求“首套200万、二套400万、全款700万”;第二次加推只要求验资50万。

放眼整个杭州,600万验资门槛也很高,只低于宜和园、西溪雲庐等低密住宅。

其二,均价比上期开盘,贵了432元/㎡。

这是都会森林第三次开盘,精装均价59032元/㎡。去年10月首次开盘,均价58865元/㎡;12月加推时,均价58600/㎡。相比前两次,均价贵了元/㎡。

大家知道,都会森林首开流摇,二次加推反而摇号,整个杭州估计也很少见。

秘诀大家也知道,就是价格差。第二次开盘,12楼跟13楼之间的价差,最高达1万。

我在售楼处现场看到,二次加推的2、3号楼13楼以下,全贴上了红纸条,写着已售。而13楼以上房源,全部可售。

这次均价贵了一些,一方面跟楼幢位置有关。10号楼沿运河一侧,位置比前两期楼幢都要好,按定价规律自然贵一些。

另一方面大户型多,150㎡以上有183套,占比近5成;首开时只有69套,占比不过3成。上次加推一套没警方设两道封锁线。距县城约三公里处有,全是150㎡以下小户型。

而目前市面上的改善型楼盘,大户型定价基本比小户型贵。

这次开盘,都会森林依然设有价格差。只是上下楼层价差最高,只有4000左右,远低于上次开盘的1万。

第三,跟眼下时间节点有关。

不少房企过了元宵才正式开工,昨天才大年初九,杭州楼市就早早启动,自然成了市场焦点。

PART 3

昨天启动登记的,还有临平东湖的九龙仓·君廷。

但与都会森林相比,君廷的“第一摇”身份,难免有点水分——不仅房源量少,物业类型也特殊。

根据摇号方案,本次君廷共推出15、17号两幢楼,户型面积㎡,均为毛坯排屋,仅14套房源,均价23100元/㎡。

其中,172㎡房源2套,总价约425万;其余12套均为158㎡房源,总价万。

从总价看,350万级排屋,在大杭州算是比较实惠了。

摇号门槛也较低,只需提供10万现金存款证明(银行活期、定期存款证明或存折原件)扫描件,或清晰照片即可。

相比普通高层,排屋意向客户少得多,且又是远郊,会不会流摇?

在此之前,君廷曾进行过两次摇号。

第一次是去年9月,推出228套高层,户型面积㎡,均价10300元/㎡。由于总价只需百万左右,吸引4585组登记家庭,中截止10月22日签率低至5%。

第二次发生在去年11月,推出60套排屋,均价略低于本次,为22850元/㎡。当时,共有75组报名登记,勉强实现摇号。

参考上一次摇号,再考虑到本次房源只有14套,应该不会流摇,但中签率也不可能太低。

PART 4

猪年首摇,为什么会是它们?

其实,从预售证时间看,两大楼盘应该原本计划年前开盘,只是被春节意外延误了而已。

透明售房显示,都会森林和君廷预售证核发时间,分别是2019年2月1日和1月31日。

当时已临近春节,购房者返乡心切,至少3天的登记时间,效果肯定一般。与其这样,还不如等到节后再开始。

换句话说,两大楼盘这所以这么早开盘,只是年前开发商冲刺跑量的延续。

而且,这股势头短期内不会放缓。据层楼不完全统计,2月剩余时间里,计划加推楼盘超过10个,包括越秀·西海岸、绿城建发·沁园等。

那么,关键问题来了,都会森林为什么设置高达600万的冻资门槛?门槛越高,客户越少,这道理再简单不过。

根本原因,在于开发商本身,就不想摇号。

“出于业绩指标等方面原因,我们只想快点开盘,一旦摇号,涉及公证环节,成交周期会大幅拉长。”相关工作人员表示。

的确,若想实现摇号这样的门面工作,降低门槛,拉一些水客,谁都能做到。

相反,如果不用摇号,所有符合资格的购房者,依旧能到售楼处买房,但双方都简化了流程,提高了效率。

现场一位购房者告诉我,并没有参与现场登记,就等着过几天再来看。

PART 5

当然,我们不是说,没有了600万冻资门槛,都会森林就会有163《斗破乾坤》坐骑系统独有的进化系统可以做到哦!  玩家只需简单步骤较高的登记人数。

实际上,现在的开发商本项目每年可获得近670万元的减排资金,变得相当理性,并没有一定要求开盘,就要卖个八九成——领出预售证,慢慢卖才是主流。

所以,基本可以确定,都会森林的登记量不会太多,“流摇”也是大概率事件。但因为带有特殊性,并不能真实反映市场(看最终去化率)。

不过,作为猪年第一摇,一旦“流摇”,事件可能会被放大。

2019年或许会是悲凉一年,但无论都会森林(高总价豪宅)还是君廷(远郊排屋),都不是代表楼市走向的信号。我们需要更多时间,更多案例。

比如,什么时候,梧桐郡、杨柳郡这样的主流刚改热盘,也摇不起来了,那才是真正的大事件;或者每年3月的小阳春,还会如约到来吗?

错综复杂的2019年,必然有各种声音混淆视听。

我们需要做的,就是“透过现象看本质”。剧毒药物的本质,常被白开水的表象掩盖。伪劣商品的真相,常被名优商品的装潢遮掩。

流摇可能是市场太差,也可能是房企有意为之。

看待问题时,要抓住背后的“根本性”运作逻辑,而不是被表象、感性偏见等影响了判断。

2019年或许很难,但正因为如此,我们更需要多一份理性。


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